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类型经济开发区地块项目可行性分析报告.ppt

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  • 文档编号:36970
  • 上传时间:2021-10-14
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    1、郎溪县经济开发区地块项目可行性 分析报告 开发区管委会 200年1月日 介 郎溪县概况 环境概要 地理位置地理位置:郎溪位于东经1191012,北纬31819。地处安徽省东南边陲,长 江三角洲西缘,东连常州,西有著名风景区黄山、九华山、太平湖,南与浙江相 望,北接南京,区位优势十分明显,素有“三省通衢”之称。全县人口33.5万人, 面积1105平方公里 区位交通区位交通: 1、区位优势:郎溪位于苏浙皖三省交界处,是东部开放与中部崛起的对接地,是 安徽省东向发展的“桥头堡”,与长三角十五个最发达的城市均在3小时车程以内。 2、交通优势:318国道、214省道、郎溧线、宣杭铁路以及年内动工的扬千高。

    2、速穿 境而过,开发区距南京禄口机场75公里,距常州奔牛机场90公里,距安徽最大的 外贸码头朱家桥码头90公里,该码头是集水路、公路、铁路联运,江海直达, 国际间货运班轮等综合功能于一体的现代化外贸码头。境内芜申运河即将建成三 级航道,具有常年通航300吨的能力。原材料购进与产品外运的综合运输成本较低。 生活环境生活环境 郎溪历史悠久,人杰地灵,历史名人伍子胥、岳飞、李秀成和国画大师张大千都 在这里留下了珍贵的遗迹。郎溪地处北亚热带季风气候区,全年气候温和,平均 气温为15.9,四季分明,日照充足,年平均日照时2107.5小时。境内山水资源丰 富,原生态风景优美,环境怡人,服务设施完善,是居家创。

    3、业的理想之地。 地理交通 经济状况 以2004年为例,全县完成地区生产总值19.08亿元,比上年增长13.9 %。其中一产 增加值5.97亿元,增长1.2 %;二产增加值7.72亿元,增长29.3 %;三产增加值5.39 亿元,增长9.4%。三次产业比重为31.3:40.5:28.2。全社会固定资产投资10.4亿 元,增长46.5%。 工业经济高速增长,运行质量和效益进一步提高。全县工业增加值6.7亿元,增 长33.2%。规模以上工业增加值4.6亿元,增长205.3%,增幅居全省第一位。工业 经济效益综合指数达206.1%,上升75个百分点,居全市第一位。 市场消费稳步增长,服务业发展日趋活跃。

    4、。社会消费品零售总额6.6亿元,增 长11.2 %。旅游、保险、中介、咨询、房地产和社区服务业稳步发展。 财政收入稳定增长,支出管理进一步加强。全年财政总收入1.14亿元,增 长22.2 %,首次突破亿元大关。其中一般预算收入8587万元,增长20.6 %,同口 径相比增长30.2%。全年财政总支出2.35亿元,增长39 %。 人民生活水平不断提高,社会保障继续加强。在岗职工年平均工资12838元,增长 16.2%。农民人均纯收入10910元,增长18 %,人均增收298元。城乡居民储蓄存 款余额9.72亿元,比年初增加1.43亿元,人均增加427元。 招商引资成果 招商引资全年引进投资额50。

    5、万元以上项目112 个,其中投资额千万元以上项目13个。实际到 位内资6.1亿元,增长60.3 %。金润铜材、兴宙 医药食品、祝成曲轴、锦富箱包等一批重点项 目已经投产,先求药业、华菱电梯等一批重点 项目正在建设。利用外资取得积极进展,新引 进了卡利亚箱包配件、李仕化学品、华特科技 等3个外资项目。实际利用外资399万美元,增 长90.9 %。对外贸易实现历史性突破,出口总 额1100万美元,增长752.7 %,增幅居全市第一 位。 介 开发区概要 开发区目标、规模 目标:皖东南地区外向性的先进制造业 基地,郎溪县域北部现代化工业新区。 开发区的规模:郎溪经济开发区建设用 地范围为:东起吼儿河。

    6、路以东500米处, 西至龙潭路以西500米处;南至214省道 和东南侧自然水系,北至杨春铺路。用 地范围内规划用地规模22.44K。 郎溪县经济开发区现状 郎溪经济开发区规划建设用地结构表 用地类别面积(ha) : 比例() 工业用地:1274.76 60.212 居住用地:192.33 9.083 公共设施用地:123.60 5.844 仓储用地:18.75 0.895 市政公用设施用地:24.49 1.166 道路广场用地:204.58 9.667 绿地:278.58 13.168 总计:2117.19 开发区地图 介 开发区用地布局 居住用地布局 二类住宅用地:开放区住宅用地以二类住宅用。

    7、地为主, 开发配套建设家庭型住宅,为开发区提供居住支撑功 能。 新农村居民点:规划重点安排四块居住用地作为新农 村居民点建设区域,结合现状石家村等村庄布置。 中小学用地:规划设36班九年制一贯制学校两所,一 所一托县金桥中学改建而成,约占地5.17公顷。另在双 塘东侧生活去内辟建一所,约占地3.96公顷。 规划的居住用地总面积为192.33 ha,占规划总建设用 地的9.08。可容纳居住人口7-8万。 公共设施用地规划 行政办公用地安排四明山路与钟梅路交叉口西北、在建乾坤宾馆 北侧,安排开发区管理中心、行政服务设施。 商业金融业用地:区级商业中心相对集中安排与分流路两侧,居 住用地内的商业金融。

    8、业用地可遵照兼容性原则设置。 文化娱乐用地:规划安排会展、文化宫、图书馆、会员俱乐部等 文化设施,采取兼容设置形式与商业设置用地结合设置。 医疗卫生用地:规划在四明山路以北、合溪路以西安排医疗卫生 用地一处,按照综合型中心医院标准建设。 职业教育用地:规划保留现状郎溪职业技术学校,将原金桥中学 合并作为职业教育用地。 休闲度假用地:规划在双塘北侧安排一处休闲度假用地。 绿化 沿金牛路、聚宝山路、钟梅路、合溪路两侧布置各20米的绿化带, 建设主干道林荫路,同时设置一定的游息设施和装饰美化,向公 众开放,打造街头小游园。 沿开发区内水渠及水体设置宽度不小于20米的滨水绿地。 公园 锦城公园:依托三。

    9、队水库及南侧生态林地辟建,为西片重要的城 市公园。 双塘公园;规划依托双塘水库及北侧生态林地辟建,为开发区中 片重要的城市公园,也是开发区中央公园。 新林公园:规划依托新庄林场及大岗水库辟建,是开发区东片区 中心公园。 介 本项目概况 介 项目位置及现状 项目位置 项目位置 项目概况 位于开发区中心区域的分流西路两侧 总建设用地面积为平米,规 划为层多层商住混合用地 规划分块: 块建设用地面积:平米 块建设用地面积:平米 块建设用地面积:平米 项目地块现状 A 其中A地块约平方米,该 地块上建有幢商住两用房幢商住两用房。建设面 积共平方米,居住户数 户。住宅面积平米,配套 设施及商业群房平米容。

    10、 积率为.,绿化率停车 位个 项目地块现状 B 其中A地块约平方米, 该地块上建有幢商住两用房幢商住两用房。 建设用地面积共平方米, 居住户数户。住宅面积 平米,配套设施及商业群房 平米容积率为. ,绿化率停车位 个 项目地块现状 其中A地块约平方米, 该地块上建有幢住宅房幢住宅房。建 设用地面积共平方米, 居住户数户。住宅面积 平米,配套设施及商业 群房平米容积率为 .,绿化率停车位 个 地块建议 一,地块作为分流西路临街商住楼,入口广场处在规划设计上 可设计成沿街广场,作为配套的小型商业中心。即临广场的幢 楼的设计变更为小型商业中心设计结构。 二、地块在公共动线上可考虑在中心绿地及中心广场。

    11、置于地 块的中心位置整个设计上如纺锤型设计、公共通道以地块南北 中心位置贯穿该地块。通过合理的利用中间区域每幢楼之间间距, 把公共通路合在中心广场和绿地之中,减少了土地成本的浪费, 改动后块小区私密性、安全性加强、同时生活区人群对公共场 所使用有效。 三、由于地块总户数户,可把中心广场和公共绿地作为 一个整体推出从而达到集约土地减少浪费的目的。 四、地块作为一块对外推出 原因:地块建设用地面积过于小不利于开发商单独开发。 郎溪县房地产市场郎溪县房地产市场 价格分析 在全国各大中城市房地产价格趋于逐步稳定的形势下,郎溪房价持续走高, 商品房的价格由2005年的1200元/平米上涨到200年的00。

    12、元/平米, 甚至在镇区最好位置出现了1800元/平米的价格。而一般商铺的价格也由 2500元/平米上涨到000元/平米以上。而价格上涨的原因主要有以下几 点: 第一:郎溪县房地产与周边其它县市相比价格偏低。 第二:郎溪县房地产市场起步较晚,乡镇基本已自建房为主,在住宅、 铺面的结构、面积、户型等的需求已不能满足,催生了新的商铺、住宅 的开发。 第三:傍随着乡镇企业经济发展,客户的购买投资能力得到增强。 第二:随着农民收入的增加,特别是在外打工人员的返乡大大提高了购 房客户的经济能力。 第三:近两年郎溪房地产市场投资规模不大,新项目少,造成了部分乡 镇供不应求的现状。 第四:随着土地出让市场的整。

    13、治力度加大,自建房数量明显减少。因此 郎溪县房地产市场在未来数年中还是会有一定的发展。 郎溪县近年房价涨幅状况 以郎溪县城房价为例年 年之间商品房房价成出现了成倍增 长。 周遍乡镇商品房开发今三年内也出现了 较大幅度增长,新增楼盘供给量增加。 价格也逐步上扬趋势。 郎溪县房价涨幅图示 郎溪县房价涨幅图示 0 1000 2000 3000 12345 年份 价格 2001 2003 2004 2005 2007 价格/平米 周遍可比性项目个案分析 梅渚镇(靠本项目最近楼盘) 楼盘名称:九华梅渚新城 楼盘总数:套(一期) 楼盘类型:商住楼 楼层:-层 住宅单价:元平米 商铺: 元平米 二期面积:亩。

    14、 三期:亩 梅渚镇商品房分析 近年来该镇经济发展为商品房开发提供 了有利条件。民众购买力加强。 作为梅渚镇第一个商品房开发项目没有 相同的竞争楼盘,客户的可选空间少。 作为镇区各种生活设施配套教全。 政府规划项目在项目附近及大的保证了 该项目的成功。 周遍项目个案分析 十字镇 楼盘名称:第一步行街(以售) 楼盘总数:套 楼盘类型:商住楼 楼层:层 住宅单价:元平米 商铺:元平米 五证二书:齐备 二期面积:亩 三期:亩 销售策略:二期住宅:元平米 铺面:元平米 楼盘名称:宏业商城(以售) 楼盘总数:套 楼盘类型:商住楼 楼层:层 住宅单价:元平米 商铺:元平米 其他费用:契税、维修基金开发公司承。

    15、当。 目前存量:套以内 五证二书:齐备 二期面积:销售套数套左右 存量:铺面已预定,-层住宅正在销售中 十字镇商住楼分析: .地段环境:周遍乡镇较近,连接广德、宣城,。地块附近学校,农贸 市场,商业街等服务公建配套齐全,公共交通方便。火车站台的物流优 势,商业投资增值的价值更高。 .楼盘状况:属于该镇的首开发的两个楼盘,填补了本地区的空白, 都为商业步行街形式在销售上有很大的吸引力。项目证件齐全客户投 资购买放心从销售的客户群分落来看,本地客户占,其他客户 为周遍乡镇客户购买如宣城、广得、南丰、毕桥。再加上市量较少,更 容易形成更强的买方市场 .定价:从定价上十字镇商住楼价格实行的低价高走的策略。 住宅楼销售起价符合当地实际消费水平,定价为元 平米,楼层基本上无差价,二期项目的开发住宅销售价格涨幅很小。 商铺起价元平米,并根据位置的优劣势最高价格在 元,二期优势位置铺面的价位在元平米。 .宣传:案场、户外广告、媒体广告、报纸夹页、口碑等。 本项目价格定位 住宅:1000元/平米 铺面:2500元/平米 谢 谢! 。

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